COVID-19 und Mietrecht

Nachdem die Rechtsprechung im Zusammenhang mit den behördlich angeordneten Schließungen mehrheitlich eine Minderung der Miete deswegen nicht für gegeben hält, hat der Gesetzgeber inzwischen diesen Umstand aufgegriffen und  mit einer am 01.01.2021 in Kraft getretenen Änderung des Art. 240 EGBGB festgestellt, dass in Mietverträgen über Räume, die keine Wohnräume sind, die Vermutung greife, dass damit ein Wegfall der Geschäftsgrundlage verbunden sei. Dies habe dann zur Folge, dass ein Anpassungsverlangen berechtigt sein kann. Dies soll auch rückwirkend verlangt werden können und ist nach einer ebenfalls neu eingeführten Regel im Einführungsgesetz zur ZPO beschleunigt gerichtlich zu verhandeln. Im Ergebnis wird es dennoch auf den Einzelfall ankommen, so jedenfalls die Vorstellung des Gesetzgebers in der Begründung zum Gesetz vom 22.12.2020 (BGBl. I S. 3328).

Die genaue Betrachtung der gesetzlichen Regelung führt, nach sich wohl durchsetzender Ansicht dazu, dass die Mietzahlungsverpflichtung nicht entfällt, die Miete grundsätzlich auch nicht gestundet ist, sondern fällig bleibt. Dies hat zur Folge, dass die Nichtzahlung der Miete nach Ablauf der im Vertrag geregelten Zahlungsfrist zu einem Verzug führt. Eine Verzinsung der Miete ist damit weiterhin geschuldet. Sollte durch die Nichtzahlung der Miete dem Vermieter ein Schaden entstehen, sind auch Schadensersatzansprüche des Vermieters denkbar. Im gewerblichen Bereich könnte es allerdings durchaus sein, dass die Miete augrund der angeordneten Schließung von Geschäften gemindert ist und damit die Zahlungsverpflichtung ohnehin aufgrund der Regelungen des § 536 BGB entfällt. Auf die neueren gesetzlichen Regelungen käme es insoweit nicht an. Zu beachten ist aber, dass viele Gewerbemietverträge Minderungsausschlüsse vorsehen.

Für Vermieter kommen unter Umständen Entschädigungsansprüche nach dem Infektionsschutzgesetz in Betracht.

Die Auswirkungen können insofern also vielfältig sein. Als Vermieter empfiehlt sich, auf Ihre Mieter zu zugehen und frühzeitig auf eine Vereinbarung auch zu Rückzahlungen hinzuwirken. Mietern -egal ob gewerblich oder Wohnung-  ist zu raten, nicht einfach die Zahlung zu kürzen oder einzustellen, sondern ebenfalls den Kontakt zu Ihrem Vermieter zu suchen.

Hierbei unterstütze ich Sie gern!

Mietverhältnisse können grundsätzlich aus wichtigem Grund bereits dann außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Vor dem Hintergrund der zu befürchtenden Verdienstausfälle aufgrund der angeordneten und vereinbarten Kurzarbeit oder gar einer Entlassung hat der Deutsche Bundestag am 25.03.2020 Änderungen im EGBGB (Einführungsgesetz des Bürgerlichen Gesetzbuches) beschlossen, die hierauf Bezug nehmen und sicherstellen sollen, dass ein angemessener Ausgleich zwischen Mietern und Vermieter gefunden werden kann. Nach den vom Bundestag beschlossenen Regeln, kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben allerdings unberührt. Diese Vorschriften gelten auch für Pachtverhältnisse; von ihnen kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

Was heißt das?

Sollten Sie als Mieter also aufgrund der aktuellen Pandemiesituation z. B. aufgrund von angeordneter Kurzarbeit oder eingetretener Arbeitslosigkeit oder als Unternehmer aufgrund von Umsatz- und Einnahmeausfällen trotz Inanspruchnahme staatlicher Hilfen, wie z. B. Wohngeld, nicht in der Lage sein, die Miete zu leisten, darf ein Vermieter nicht kündigen. Als Vermieter stehen Sie in der schwierigen Situation, dass Sie die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters im Regelfall nicht im Detail kennen. Deshalb muss der Mieter den Zusammenhang zwischen der Nichtleistung der Miete und den Auswirkungen der Pandemie glaubhaft machen. Die Folgen die sich für Vermieter ergeben, sind leider nicht näher geregelt. Für den Einzelvermieter, der die Wohnung finanziert ergibt sich unter Umständen eine Entlastung aus den Regelungen zum Darlehnsvertrag (siehe COVID-19 und Darlehensrecht).

Eine trotz der Behauptung des Zusammenhangs der Nichtleistung der Pandemie erklärte Kündigung, steht also unter dem Risiko, dass im Rahmen einer gerichtlichen Nachprüfung zu einem späteren Zeitpunkt festgestellt wird, dass der Zusammenhang besteht und die Kündigung unwirksam ist. Umgekehrt besteht für den Mieter die Gefahr, dass in einer späteren Überprüfung im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung der Zusammenhang durch das Gericht nicht gesehen wird und eine etwa ausgesprochene Kündigung als wirksam betrachtet wird und die Wohnung verloren geht.

Lassen Sie sich deshalb im Einzelfall beraten!

Wichtig ist allerdings auch, dass die Zahlungsverpflichtung grundsätzlich bestehen bleibt und nicht etwa vollständig entfällt. Ausgeschlossen ist nur die Kündigungsmöglichkeit. Im Hinblick auf die Zahlungsverpflichtung, der nicht gezahlten Miete im Zeitraum April bis Juni 2020, besteht diese weiter. Hierzu sollten Sie sinnvolle Vereinbarungen treffen. Der Kündigungsausschluss gilt bis zum 30.06.2022. Spätestens bis zu diesem Zeitpunkt muss also der Rückstand zurückgeführt werden.