COVID-19 und Wohnungseigentumsrecht

Die aktuelle Situation führt unter Umständen dazu, dass Wohnungseigentümerversammlungen nicht stattfinden können. Eine Möglichkeit dennoch Beschlüsse zu fassen, ist das sogenannte schriftliche Umlaufverfahren. In § 23 WEG ist geregelt, dass Beschlüsse auch so zustande kommen können, dass alle Eigentümer einem Beschlussvorschlag schriftlich zustimmen. Für solche dringlichen Angelegenheiten, die einer Beschlussfassung unbedingt bedürfen, und die nicht von den Erleichterungen der aktuellen Gesetzesänderung (vgl. die Veröffentlichungen vom 26.03.2020) umfasst sind, bietet sich also eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren an, jedenfalls für kleine Wohnungseigentümergemeinschaften könnte dies das Mittel der Wahl sein.

Achten Sie aber auch darauf, dass wirklich alle Eigentümer zustimmen müssen und die ohne solche Voraussetzungen als zustande gekommen verkündeten Beschlüsse der Anfechtung (binnen Monatsfrist) unterliegen. Sowohl als WEG-Verwalter, als auch als Eigentümer gilt es solche Risiken und Fristen im Auge zu behalten.

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht eigentlich vor, dass Wirtschaftspläne der Wohnungseigentümerschaft jährlich zu beschließen sind. Diese Wirtschaftspläne stellen die Liquidität der Wohnungseigentümerschaft sicher und bilden die Rechtsgrundlage für Zahlungsansprüche des Verbandes gegen den Eigentümer.

Der Deutsche Bundestag hat insofern zur Absicherung der Liquidität der Gemeinschaft beschlossen, dass ein zuletzt beschlossener Wirtschaftsplan einer Wohnungseigentümerschaft bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplanes fort gilt, weil damit die Finanzierung der Gemeinschaft auch in den Fällen sichergestellt ist, in denen eine Fortgeltung des Wirtschaftsplanes nicht beschlossen wurde. Über die Jahresabrechnung ist dagegen zu beschließen, sobald die Eigentümerversammlung wieder zusammentreten kann. Soweit die Jahresabrechnung als Zahlenwerk, insbesondere für steuerliche Zwecke erforderlich ist, ist sie den Wohnungseigentümern schon zuvor zur Verfügung zu stellen.

Die sonstigen unaufschiebbaren Handlungen, die erforderlich sind, um Schaden von der Wohnungseigentümerschaft abzuwenden, kann im Regelfall der Verwalter ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung umsetzen. Er ist hierzu durch die aktuelle Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes bereits ermächtigt (§27 Abs. 1 Nr. 3 WEG). Handlungsbedarf bestand für den Gesetzgeber deshalb nur, soweit in der aktuellen Situation eine Verwalterbestellung enden sollte und aufgrund der Nichtdurchführbarkeit von Wohnungseigentümerversammlungen ein neuer Verwalter bestellt werden müsste. Hier hat der Gesetzgeber Abhilfe geschaffen und mit dem „Gesetz zu Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ festgestellt, dass der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Damit ist die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft auch in Krisenzeiten gesichert.